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작성자 u1wxj6s3
댓글 0건 조회 3회 작성일 26-10-27 10:48

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스페니쉬플라이구매 [올앳부동산]30년 넘은 ‘90년대생’ 아파트…허물까, 고쳐 쓸까?

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스페니쉬플라이구매 전국 아파트 4채 중 1채는 ‘30살’이 넘었다. 1970~1980년대에 지어진 아파트들은 낮은 용적률 덕분에 재건축이 유리하지만, 용적률이 높은 1990년대 아파트는 재건축 사업성이 낮고 리모델링도 높은 공사비가 부담이다. 그렇다면 30년 넘으면 모두 헐고 다시 지어야 할까. 전문가들은 재건축이나 전면 리모델링 대신 부분 리모델링과 커뮤니티 시설 확충 등을 통해 공사비와 이주 부담을 줄이면서 주거 환경을 개선하는 대안을 제시했다. ①30년 넘으면 허물어야 할까 경향신문이 국회 국토교통위원회 소속 복기왕 더불어민주당 의원실을 통해 18일 확보한 ‘전국 아파트 노후 건축물 현황’에 따르면, 지난해 말 기준 전국 아파트 17만1185채 중 4만4503채(26.0%)가 준공 30년을 넘겼다. 서울은 2만5972채 중 6333채(24.4%)다. 비수도권 아파트는 더 ‘나이’가 많다. 경북은 아파트 3채 중 1채(36.4%)가 30년을 넘겼고, 전북(34.4%), 강원(33.7%), 대전(33.5%), 부산(33.0%) 순이었다. 그렇다면 30년이 넘은 아파트는 모두 헐고 다시 지어야 할까. 이를 따지려면 먼저 ‘벽식 아파트의 수명은 30년’이라는 통설부터 짚어볼 필요가 있다. 국내 아파트 대부분은 벽식 구조다. 국토부의 전국 500세대 이상 공동주택 구조현황을 보면 준공 31년 이상 아파트 대부분(96.3%)이 벽식 구조다. 벽식은 기둥과 보 없이 벽이 바닥판(슬래브)을 떠받치는 방식으로, 기둥식 구조보다 건설비가 덜 들고 공사 기간이 짧다. 다만 벽식 구조는 기둥식 구조보다 수명이 짧다는 인식이 있다. 건설업계 전문가들은 ‘벽식 구조 아파트 수명은 30년’은 사실이 아니라고 말한다. 벽식이든 기둥식이든 철근콘크리트 구조는 100년 이상 쓸 수 있다는 것이 업계의 공통된 의견이다. 김태호 DL이앤씨 주택기술개발원 박사는 “관리가 잘 된 철근콘크리트 구조체는 100년 이상 쓸 수 있다”고 말했다. 문제는 구조가 아니라 설비의 노후화다. 상하수도 배관 같은 설비의 수명이 길어야 30년이다. 특히 과거 아파트는 상하수도 배관을 벽과 바닥에 묻어 시공한 경우가 많아, 교체하려면 벽·바닥을 뜯어야 한다. 아파트는 30년이 지나면 다 부수고 새로 지어야 한다는 인식이 퍼진 배경이다. 제도도 이런 인식을 키웠다. 이동훈 무한종합건축사사무소 대표(한국리모델링협회 정책법규위원장)는 “7~8년 전만 해도 40년이 넘어도 안전진단 통과가 어려웠지만 지금은 30년 지나면 재건축이 제도적으로 가능해졌다”고 말했다. 문길주 대신이앤디 회장(한국디벨로퍼협회 부회장)은 “재건축과 리모델링은 삶의 질 문제”라며 “2000년 이후에 지어진 아파트는 안전 문제는 없다고 본다”고 말했다. 실제로 재건축을 하는 대부분의 이유는 안전성과 무관하다는 조사 결과도 있다. 김수암 한국건설기술연구원 선임연구위원이 2013년 재건축 사례를 분석한 결과를 보면, 물리적 내구성이 이유인 경우가 11.5%에 그쳤고, 나머지 88.5%는 기능적·사회적 이유였다. 물리적 노후화보다는 배관 노후화·지하주차장 부족 등 기능적 불편, 자산가치 상승 같은 경제적 유인 때문에 재건축을 한다고 해석할 수 있다. ②재건축이냐 리모델링이냐…결국 ‘용적률’ 재건축과 리모델링을 가르는 기준은 준공연도보다 용적률이다. 업계에선 용적률이 200% 이상이면 재건축은 어렵고 리모델링이 유리하다고 본다. 1990년을 기점으로 주택 공급 확대를 위해 용적률이 300~400%로 대폭 올라갔기 때문에, 용적률이 높은 ‘90년대생’ 아파트들은 리모델링을 택하는 경우가 많다. 1970년대에 지어진 아파트도 용적률이 높으면 리모델링을 택하기도 한다. 1974년에 지어진 서울 용산구 이촌동의 이촌현대아파트는 용적률이 230%가 넘어 재건축 대신 리모델링을 택했다. 한국리모델링협회에 따르면 올해 9월 기준 전국 152개 단지, 12만1700세대가 리모델링을 추진 중이다. 재건축과 리모델링의 평당 공사비는 비슷하다. 리모델링은 기존 구조를 남긴 채 지하 주차장을 파는 공사가 매우 까다롭고 내진 보강까지 해야 하기 때문이다. 공사 기간은 층수에 따라 다르다. 이 대표는 “재건축으로 50~60층을 올리면 리모델링이 짧고, 30층대는 (둘 다) 비슷하다”고 말했다. 리모델링은 ‘의무’에서 자유로운 점도 있다. 재건축이 용적률 완화를 받으려면 임대주택을 공급하고 공공시설이나 토지를 기부채납해야 하지만, 리모델링은 이를 적용하지 않는다. 재건축초과이익환수제도 비켜 간다. 또 구조체를 철거하지 않고 활용하기 때문에 자원 낭비와 폐기물도 줄일 수 있다. 리모델링의 단점은 조합원이 부담하는 공사비가 크다는 점이다. 증축할 수 있는 세대가 기존 세대수의 15%로 정해져 있어 재건축보다 일반분양이 적기 때문이다. 층수를 늘리는 ‘수직증축’이 어렵다는 점도 고려해야 한다. 한국리모델링협회의 공동주택 리모델링 사업 추진단지 진행현황을 보면, 올해 9월 기준 총 152개 단지 중 수직증축 방식으로 진행하는 단지는 13개뿐이다. 나머지는 ‘수평증축’이다. 한 1군 건설사 리모델링팀 관계자는 “(수직증축은) 1~2차 안전성 검토 단계를 통과하는 데 수년이 걸리거나, 보완 요구가 반복되는 일이 많다”고 말했다. ③리모델링 못 하는 단지, 계속 살아도 될까 비용 문제 등으로 리모델링도 재건축도 어려운 단지는 어떻게 해야 할까. 전문가들은 1990년대 이후 아파트는 관리만 잘하면 오래 쓸 수 있다고 입을 모았다. 이 대표는 “세대수를 늘리고 주차장을 새로 파는 증축형 리모델링은 90년대 아파트까지라고 본다”며 “2000년대 이후 아파트는 지금 아파트와 (품질 측면에서) 큰 차이가 없기 때문에 필요한 배관과 마감재만 바꾸는 것이 경제성 측면에서 훨씬 낫다”고 말했다. 김 박사는 “내진설계가 반영된 90년대 이후 아파트부터는 고쳐 쓸 수 있다고 본다”고 말했다. 노후 아파트가 늘어나는 만큼 앞으로는 노후 설비 교체나 커뮤니티 건물 신설 같은 부분 리모델링을 활성화하는 것도 대안이 될 수 있다. 부분 리모델링은 재건축·전면 리모델링보다 공사비와 기간이 적게 들고 이주할 필요도 없다. 앞선 1군 건설사 관계자는 “30년 넘는 단지들도 안전 문제가 생기는 경우는 드물지만 누수, 녹물, 잦은 고장 같은 생활 불편은 커진다”며 “정기 안전점검과 장기수선충당금을 이용한 계획적인 설비 교체로 수명을 늘려야 한다”고 말했다. 실제로 잠실2단지를 재건축한 서울 송파구 잠실의 리센츠는 지난 8월 신규 커뮤니티 건물을 개관했다. 기존 2층 규모 건물을 철거하고 장기수선충당금으로 새로 지은 것이다. 자원과 환경 측면에서도 부수고 다시 짓는 방식은 한계가 있다. 콘크리트에 쓰이는 강모래, 강자갈 같은 천연자원은 이미 고갈된 지 오래고, 채굴도 금지돼 있어서다. 인공적으로 만든 부순 모래를 쓰면 콘크리트 강도가 크게 떨어진다. 문 회장은 “2000년대 후반 이후 지은 아파트를 재건축하는 것도 국가적 낭비”라고 말했다. 한국건설산업연구원도 ‘주택리모델링 시장의 현황과 정책과제’ 보고서에서 “주택건설의 단기적 반복은 자원 낭비, 환경오염, 사회적 비용 증가 등이 문제가 될 수 있다”며 “장기수선계획과 연계한 부분 리모델링이 활성화될 필요가 있다”고 밝혔다. 경북 포항시 구룡포읍의 성정희 어촌계장(75)이 무작정 바닷속으로 뛰어든 건 서른넷 때였다. 부산에서 하던 젓갈 유통 사업이 망해 고향인 구룡포읍으로 돌아왔다. 일곱 살 아들과 여섯 살·두 살배기 딸을 데리고서였다. “아이 셋 딸린 여성을 받아주는 일자리가 없더라고예. 해녀는 열심히 한 만큼 소득도 있다 생각해서 시작했어예.” 세 아이를 먹여 살리려고 시작한 물질은 42년째 이어지고 있다. 동료 해녀들의 어려움을 모아 정책에 반영하고, 직접 잡은 수산물을 제값에 팔 길을 열면서 그는 해녀들의 삶을 바꾸는 지도자가 됐다. 성 계장은 15일(현지시간) 유엔식량농업기구(FAO)가 처음 선정한 ‘농수산식품 시스템·농어촌 개발 여성 인재 100인’에 이름을 올렸다. 농어촌의 지속가능한 발전에 이바지한 여성을 뽑은 것으로, 한국인 선정자는 성 계장이 유일하다. FAO는 신규 해녀의 전문성 향상과 해녀 문화 전승을 지원하고, 해녀의 지식과 문화, 생계를 지키는 데 힘쓴 점을 선정 이유로 들었다. 이탈리아 로마 FAO 본부를 방문한 성 계장은 이날 통화에서 “애틋하고 삶의 무게감을 더 느낀다”며 “저평가받는 해녀가 ‘선호 직업’이 될 때까지 최선을 다하겠다”고 말했다. ‘늦깍이 해녀’ 성 계장의 첫 물질은 쉽지 않았다. 다른 해녀들이 수산물을 ‘한 망티기’ 잡아 올릴 때 그는 겨우 하나를 건졌다. 동료들은 그를 빈손으로 돌려보내지 않았다. 자신이 잡은 전복을 기꺼이 내어줬다. 해녀들이 잡은 수산물은 가족을 먹여 살리고 지역 경제를 지탱했지만 이들의 처우는 열악했다. 탈의실이 없어 임시 천막 안이나 바위 뒤에서 옷을 갈아입었다. 정부에 목소리를 내는 어촌계는 선주나 어선 어업에 종사하는 남성 위주로 운영됐다. ‘천한 직업’이라는 편견에 해녀라는 사실을 숨기는 이들도 있었다. 2016년 제주해녀문화가 유네스코 인류무형문화유산에 등재되고 해녀 인구 감소에 대한 우려가 커지면서, 각 지역에 해녀 지원 조례가 생겨났다. 그러나 현장의 요구와 동떨어진 지원도 적지 않았다고 성 계장은 말했다. 해녀들에게 실질적으로 필요한 정책을 요구하기 위해 그는 직접 어촌계장에 출마했다. 2021년 성 계장은 경북 최초의 해녀 출신 어촌계장이 됐다. 공동 어장을 이용하는 어업인들을 대표하는 자리지만 여성 계장은 드물다. 남성이 대다수인 수협 지역 간부나 이장이 겸업하기 때문이다. 수협중앙회에 따르면 2024년 7월 기준 전국 어촌계장 2079명 가운데 여성은 67명에 불과하다. 성 계장이 주력한 일은 수산물 유통 구조를 바꾸는 것이었다. 그동안 해녀들이 잡은 수산물은 중간상인이 모아 공판장으로 넘겼다. 신선도가 떨어지기 전에 팔아야 하는 해녀들은 가격 협상에서 불리했다. 인터넷이 발달하지 않았던 시절에는 자신이 잡은 수산물이 최종적으로 얼마에 팔리는지도 알기 어려웠다. 성 계장은 해녀들이 소비자와 직거래하는 ‘구룡포 해녀복지비즈니스타운’ 직판장을 만들었다. 해녀들이 수산물 가격을 주도적으로 정하고 판매할 수 있는 길이 열렸다. 해녀 대상 심폐소생술 교육을 제안한 것도 성 계장이다. 결혼 전 간호사로 일했던 그는 물질 중 심정지가 온 동료 해녀를 살린 적이 있다. 이 일을 계기로 응급처치 교육의 필요성을 절감했다. 해양경찰은 각 어촌의 해녀들을 대상으로 응급처치 교육을 하고 있다. “한 사람의 목소리는 작아도 여러 사람이 단체를 만들어 한목소리를 내면 더 큰 힘이 되리라 생각해요.” 성 계장은 경북도 해녀협회를 조직해 회장을 맡고 있다. 해녀학교를 통한 물질 전수, 어업 부산물을 활용한 공예 교실, 해녀들이 직접 잡은 해산물로 요리하는 교실 등을 통해 해녀 문화를 지역 산업으로 키울 계획이다. ▼ 윤기은 기자 energyeun@정부지원저금리대출달서구장기동하수구막힘2금융담보대출상현동싱크대막힘4개월렌트카캐딜락 CT5 리스창원시명곡동하수구막힘대청면싱크대막힘이천시단월동하수구막힘경주시서면싱크대막힘상간남소송채무불이행자대출강동하수구막힘산림동하수구막힘장안읍하수구막힘인천엘지시스템에어컨이혼변호사도봉동하수구막힘논공읍싱크대막힘혼인신고취소의정부변호사수입장기렌트카화성탐정사무소구기동하수구막힘재산분할K8 화이트 리스유성구화암동싱크대막힘상간남소송용강동하수구막힘창원시회현동싱크대막힘대구이혼전문변호사은척면싱크대막힘무안군싱크대막힘고양이혼전문변호사장기렌트싼곳위자료청구소송집현동싱크대막힘안동시도산면하수구막힘화원읍하수구막힘북천면하수구막힘현대 베뉴 장기렌트가업동하수구막힘천안시구성동하수구막힘서울중고천정형냉난방기프랜차이즈창업양화동싱크대막힘기아 디 올 뉴 셀토스 장기렌트도경동하수구막힘의정부대형로펌상도동하수구막힘공항동하수구막힘농서동싱크대막힘위자료저축은행저신용자대출랜드로버 레인지로버 이보크 장기렌트영덕하수구막힘미추홀구싱크대막힘제원면하수구막힘원천동하수구막힘도농동하수구막힘제네시스 GV80 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